בטוחות וביטחונות — איך הבנק מגן על עצמו (ולמה זה חשוב לכם)?

הבטחות על הבעלות: רישום הנכס ושרשרת הבעלות

הבטוחה המרכזית היא רישום הנכס כנגד ההלוואה. הדרך שבה זה מתבצע משתנה בהתאם לסוג הנכס:

• קנייה יד שנייה ורישום בטאבו:

ביד שנייה, הבטוחות נועדו להגן עליכם ועל הבנק מפני מצב שבו המוכר לא יכול או לא רוצה להעביר את הבעלות בצורה נקייה.

• הערת אזהרה: זוהי הבטוחה הראשונה שנרשמת בטאבו מיד לאחר חתימת החוזה והתשלום הראשון. היא מונעת מהמוכר לבצע עסקה נוספת בנכס. הבנק דורש זאת כתנאי סף לשחרור הכספים. בנוסף בשלב זה לרוב נבצע רישום משכון ברשם המשכונות והתחייבות לרישום משכנתא.
• מכתב כוונות: אם למוכר יש משכנתא, הוא חייב להביא מהבנק שלו "מכתב כוונות". המסמך מציין את יתרת החוב המדויקת והתחייבות להסיר את השעבוד ברגע שהחוב ישולם.
• תשלום ישיר לבנק המוכר: כדי להבטיח שהשעבוד של המוכר יוסר באמת, הבנק שלכם יעביר את הכספים ישירות לבנק של המוכר (לפי מכתב הכוונות). רק לאחר סילוק החוב והסרת השעבוד הישן, הבנק שלכם ירשום משכנתא לטובתו בדרגה ראשונה וישחרר את יתר הכספים.

• נכסים באיו"ש: הרישום מתבצע באמצעות אישור זכויות לרוב במנהל האזרחי (לעיתים בזיקה לטאבו ירדני).

רכישה מקבלן: הגנות חוק המכר

יתכן מצב שבו הקבלן רשום בטאבו על הנכס- ותהליך הרישום יהיה דומה אך יותר ארוך.
אך לרוב הקבלן קיבל אישור ממנהל מקרקע ישראל ועובד עם ליווי בנקאי וחברה משכנת.
בגלל שהתהליך ארוך ומורכב יותר חשוב שתכירו את הערבויות הנוספות שנועדו להגן עליכם ועל הבנק בהתהליך:

• בנק מלווה וחשבון ליווי: הפרויקט מלווה על ידי בנק (הבנק המלווה של הקבלן). כל הכספים שאתם והבנק שלכם מעבירים חייבים להיכנס אך ורק ל"חשבון הליווי" הסגור של הפרויקט.
• פנקס שוברים (וואוצ'רים): התשלום לקבלן מתבצע אך ורק באמצעות שוברים ייעודיים. אסור להעביר כסף ישירות לקבלן! רק תשלום בשובר מבטיח שתקבלו ערבות.
• ערבות חוק מכר: כנגד כל תשלום בשובר, אתם מקבלים מהבנק המלווה ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר). זוהי הבטוחה לכך שאם הקבלן יפשוט רגל, הכסף שלכם מוגן.
• מכתב החרגה: מסמך קריטי שבו הבנק המלווה של הפרויקט מתחייב להחריג את הדירה שלכם מהשעבוד הכולל שיש לו על הקרקע, ברגע שתסיימו לשלם.
  
  בהמשך החברה המשכנת תוכל לרשום לטובת הרוכש הערות אזהרה ברשות מקרקעי ישראל ואל מולה ובסיום התהליך ולאחר קבלת טופס 4 נקבל רישום סופי בטאבו.
  
  
  

שמאות מקרקעין — השווי שקובע

הבנק לא מסתמך על המחיר בחוזה. כדי לקבוע את שווי הבטוחה:

• מי מזמין? בשונה ממה שרבים חושבים, אתם (הלווים) מזמינים את השמאי מתוך רשימת השמאים שהבנק מאשר.
• הכלל: אחוז המימון ייגזר מהנמוך מבין השניים: מחיר החוזה או הערכת השמאי.

ביטוחי משכנתא

על מנת שבמידה ויקרה משהו ללווה או לנכס, כספו של הבנק יובטח הוא ידרוש ביטוח חיים (כיסוי החוב במקרה פטירה) וביטוח מבנה.

‍

טעות נפוצה

להזמין שמאי רק אחרי החתימה על חוזה יד שנייה: זוהי אחת הטעויות היקרות ביותר. במידה והשמאי יעריך את הנכס בחסר (נמוך ממחיר החוזה), הבנק ייתן לכם משכנתא נמוכה יותר ממה שתכננתם. בנוסף, שמאות מוקדמת יכולה לחשוף חריגות בנייה או בעיות רישומיות שעלולות לעכב או לבטל את המשכנתא. הטיפ שלנו: בצעו שמאות מוקדמת לפני החתימה.

סיכום

הבנת הבטוחות היא הצעד שמבטיח שהעסקה שלכם תעבור את שלב הבירוקרטיה הבנקאית בשלום. כשאתם שולטים במושגים כמו שוברים, מכתב החרגה, הערת אזהרה ושמאות, אתם מונעים הפתעות של הרגע האחרון ומגנים על ההון העצמי שלכם.

מוכנים להתחיל? תקראו את הפוסט שלנו על המשא ומתן עם הבנקים.

‍